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Der Tilgungssatz gehört zu den am meisten unterschätzten Stellschrauben bei der Baufinanzierung. Ein niedriger Satz klingt zunächst verlockend, weil er die monatliche Rate senkt – kann aber über die Jahre richtig teuer werden.
Was ist der Tilgungssatz überhaupt?
Der Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil deiner Darlehenssumme im ersten Jahr zusätzlich zu den Zinsen zurückgezahlt wird. Ein Tilgungssatz von 2 % bedeutet: Im ersten Jahr fließen 2 % der ursprünglichen Kreditsumme in die Tilgung – mit jeder weiteren Rate steigt der Tilgungsanteil, weil die Restschuld sinkt.
Warum 1 % Tilgung oft zur Kostenfalle wird
Bei einer anfänglichen Tilgung von nur 1 % kann sich die Laufzeit eines Darlehens auf deutlich über 35 Jahre erstrecken. Über diesen langen Zeitraum zahlst du entsprechend länger Zinsen – am Ende oft mehrere Zehntausend Euro mehr als bei einer höheren Tilgung. Die niedrigere monatliche Rate erkauft man sich also mit deutlich höheren Gesamtkosten.
| Anfängliche Tilgung | Ungefähre Laufzeit |
|---|---|
| 1 % | Über 35 Jahre |
| 2 % | Ca. 25–30 Jahre |
| 3 % | Ca. 20–25 Jahre |
| 4 % oder mehr | Unter 20 Jahre |
Gut zu wissen: Die genaue Laufzeit hängt zusätzlich vom Zinssatz ab. Mit dem Tilgungsrechner kannst du für deine konkreten Zahlen sehen, wie lange dein Darlehen bei verschiedenen Tilgungssätzen läuft.
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht – der passende Tilgungssatz hängt von deinem Budget, deinem Alter und deinen langfristigen Zielen ab. Häufig werden 2 % bis 3 % als solider Ausgangspunkt gewählt. Wichtig ist vor allem, dass die monatliche Rate dauerhaft gut tragbar ist, auch wenn sich deine Lebenssituation ändert.
Wer die Wahl zwischen niedrigerer Rate und kürzerer Laufzeit hat, sollte auch das eigene Alter im Blick behalten: Eine sehr lange Laufzeit kann dazu führen, dass die Finanzierung noch bis weit ins Rentenalter läuft.
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Häufige Fragen zum Tilgungssatz
Kann ich den Tilgungssatz später ändern?
Viele Verträge erlauben eine ein- oder mehrmalige Anpassung während der Zinsbindung. Ob und wie oft das möglich ist, regelt der jeweilige Darlehensvertrag.
Ist ein hoher Tilgungssatz immer besser?
Nicht zwangsläufig – wichtiger ist, dass die Rate zu deinem Budget passt. Eine zu hohe Belastung kann bei unerwarteten Ausgaben zum Problem werden.
Wie hängen Tilgungssatz und Restschuld zusammen?
Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt deine Restschuld – und desto niedriger fällt sie am Ende deiner Zinsbindung aus, was deine Anschlussfinanzierung erleichtert.
Was ist eine Volltilgung?
Bei einem Volltilgerdarlehen ist der Kredit exakt am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt – dafür ist meist ein höherer Tilgungssatz nötig.
Weiterlesen: Volltilgerdarlehen vs. Annuitätendarlehen. Übersicht: Startseite.