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Nebenkostenrechner 2026 – Kaufnebenkosten je Bundesland berechnen
Der Nebenkostenrechner zeigt dir, wie hoch Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten bei deinem Immobilienkauf ausfallen – je nach Bundesland unterscheiden sich vor allem die Grunderwerbsteuersätze zum Teil erheblich.
Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit die größte Position bei den Kaufnebenkosten. Sie liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht das einen Unterschied von 17.500 € gegenüber 32.500 € – allein durch den Bundeslandfaktor.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Gut zu wissen: Kaufnebenkosten solltest du idealerweise aus Eigenkapital bezahlen, statt sie in die Kreditsumme einzurechnen. Wird zu wenig Eigenkapital eingeplant, verschlechtert das häufig auch die angebotenen Zinskonditionen.
Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten
Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notar- und Grundbuchkosten von üblicherweise 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises an – sie sind gesetzlich vorgeschrieben, da ein Immobilienkauf in Deutschland immer notariell beurkundet werden muss. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kommt je nach Bundesland und Vereinbarung meist eine Provision zwischen 3 % und 7 % hinzu, die inzwischen in vielen Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.
In Summe solltest du je nach Bundesland und Maklereinsatz mit Kaufnebenkosten zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises rechnen. Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du direkt sehen, wie sich diese Kosten auf deine benötigte Darlehenssumme auswirken.
Warum Nebenkosten oft unterschätzt werden
Viele Käufer kalkulieren zunächst nur mit dem reinen Kaufpreis und dem passenden Eigenkapitalanteil dafür – die Nebenkosten geraten dabei schnell aus dem Blick. Das Problem: Nebenkosten lassen sich in der Regel nicht über ein klassisches Baudarlehen mitfinanzieren, ohne dass sich die Konditionen verschlechtern. Wer sie von Anfang an fest einplant, vermeidet böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
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Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Kann ich die Grunderwerbsteuer irgendwie reduzieren?
In manchen Fällen lässt sich die Bemessungsgrundlage senken, etwa wenn mitverkauftes Inventar separat ausgewiesen wird. Ob das in deinem Fall sinnvoll und zulässig ist, solltest du im Einzelfall prüfen lassen.
Muss ich die Maklerprovision immer allein zahlen?
Das hängt vom Bundesland und der individuellen Vereinbarung ab. Bei vielen Kaufverträgen wird die Provision inzwischen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich möglich, führt aber meist zu einem höheren Beleihungsauslauf und damit oft zu schlechteren Zinskonditionen. Empfehlenswert ist es, die Nebenkosten möglichst aus Eigenkapital zu decken.
Ändern sich die Grunderwerbsteuersätze häufig?
Ja, Bundesländer passen ihre Sätze gelegentlich an – zuletzt etwa Bremen zum 1. Juli 2025. Es lohnt sich, den aktuellen Satz für dein Bundesland vor dem Kauf zu prüfen.
Mehr zur Finanzierungsplanung findest du auf der Startseite von digitalbaufi.de.